Imposto sobre aluguel: quando o proprietário precisa usar o Carnê-Leão
Identifique a fonte pagadora, o mês do recebimento e os valores que precisam ser conferidos antes da apuração.
O primeiro passo é identificar quem aluga o imóvel
Se você é pessoa física residente no Brasil e recebe aluguel de outra pessoa física, esse rendimento entra na apuração mensal do Carnê-Leão. Apurar não significa necessariamente ter imposto a pagar: o resultado depende dos valores, das deduções aplicáveis e das regras do mês.
Este guia trata de recebimentos do ano-calendário de 2026. Ele não cobre o proprietário não residente nem a locação feita por uma empresa proprietária do imóvel.
Inquilino pessoa física ou empresa: os caminhos são diferentes
Com inquilino pessoa física, o proprietário reúne os recebimentos sujeitos ao Carnê-Leão e faz a apuração mensal. Com inquilino pessoa jurídica pagando aluguel a proprietário pessoa física residente no Brasil, o rendimento está sujeito à retenção do imposto na fonte pela empresa, conforme as regras aplicáveis.
Não lance o mesmo aluguel pago pela empresa como se fosse recebido de pessoa física para recolher Carnê-Leão novamente. Confira a identificação da fonte pagadora, o rendimento e o IRRF no comprovante fornecido pela empresa. Ausência de retenção não transforma automaticamente a empresa em pessoa física.
Receber pela imobiliária não muda quem é o inquilino
O CNPJ que aparece no repasse pode ser apenas o da administradora. A Receita orienta que o aluguel de inquilino pessoa física, mesmo administrado por imobiliária, seja informado como rendimento recebido de pessoa física no Carnê-Leão Web.
Antes de preencher, confira o contrato e o demonstrativo. Identifique o locatário e separe o aluguel bruto, os encargos e a taxa de administração. O valor líquido que chegou à sua conta não explica sozinho o tratamento tributário.
Qual mês vale: pagamento ou repasse?
Para aluguel recebido por administradora, vale a data em que o locatário pagou ao proprietário ou à imobiliária. O repasse posterior não desloca o recebimento para outro mês.
Exemplo: o inquilino pessoa física paga à imobiliária em 31 de agosto de 2026, e ela repassa ao proprietário em 3 de setembro. Esse aluguel pertence à apuração de agosto. Se houver imposto devido, o prazo normal é o último dia útil de setembro.
Guarde as duas datas no controle: pagamento do inquilino e repasse ao proprietário. Essa separação permite conferir o mês fiscal sem perder a conciliação bancária.
Quais valores podem sair do aluguel tributável?
A Receita permite excluir certos encargos do aluguel recebido quando o ônus foi exclusivamente do locador: impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o imóvel; aluguel da sublocação; despesas de cobrança ou recebimento; e condomínio.
Assim, IPTU e comissão de administração podem se enquadrar nessas categorias quando efetivamente suportados pelo proprietário. Guarde os comprovantes e não desconte novamente um encargo custeado pelo inquilino. Uma despesa existir no extrato não basta para torná-la dedutível.
Exemplo apenas de organização: aluguel de R$ 3.000 e comissão de R$ 300 paga pelo locador para recebê-lo resultam em R$ 2.700 após essa exclusão. Isso ainda não é o imposto: faltam reunir os demais rendimentos sujeitos à apuração e aplicar as regras pertinentes.
O que mudou no cálculo mensal em 2026
Desde janeiro de 2026, há uma redução do imposto: para rendimentos tributáveis sujeitos à incidência mensal de até R$ 5.000, ela pode zerar o imposto; entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350, a redução é parcial e decrescente. Acima de R$ 7.350, essa redução não se aplica.
Esses limites não são uma isenção por imóvel ou por contrato. Reúna os rendimentos que pertencem à mesma apuração. A tabela progressiva continua existindo: a redução é aplicada ao imposto calculado, limitada ao seu valor. Não confunda rendimento tributável usado na redução com a base após todas as deduções.
Salários sujeitos ao IR na fonte não entram no cálculo do Carnê-Leão. Ainda assim, ter mais de uma fonte de renda pode gerar diferença no ajuste anual. Um mês sem Darf não prova, sozinho, que não haverá imposto no ano.
Apuração mensal de 2026 não é a declaração entregue em 2026
A Lei nº 15.270/2025 distingue os períodos: as regras mensais começam em janeiro de 2026; a redução anual referente a esses rendimentos passa a valer no exercício de 2027, ano-calendário de 2026.
Na rotina, selecione o ano correto no Carnê-Leão Web e organize cada recebimento no mês correspondente. Não espere a declaração anual para resolver uma obrigação mensal já vencida. O pagamento do Carnê-Leão, quando devido, vence no último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
Uma conferência curta antes de fechar o mês
Use esta lista como rotina de organização. Casos com copropriedade, usufruto, residência no exterior ou divergências entre contrato e pagamento exigem conferir o enquadramento específico antes do preenchimento.
- Identifique o proprietário beneficiário e o locatário: pessoa física ou jurídica.
- Confira a data do pagamento, inclusive quando a imobiliária recebe primeiro.
- Separe os encargos excluíveis e preserve os documentos que demonstram o ônus do locador.
- Reúna os rendimentos da apuração e confira o resultado no Carnê-Leão Web do ano correto.
- Se houver imposto, confira o Darf e seu vencimento; guarde também o comprovante de pagamento.
Fontes e próximos passos
Conteúdo conferido em 7 de setembro de 2026, com orientações da Receita Federal e a Lei nº 15.270/2025. Os exemplos mostram organização e enquadramento, sem substituir a apuração da situação completa.
Para manter o histórico pronto para essa conferência, veja também como organizar recebimentos de aluguel mês a mês. Conheça o Alugando.com para organizar recebimentos e comprovantes da locação.